Abogado de desahucios y arrendamientos en Getafe
Impago del alquiler: el requerimiento previo cambia el juicio
En un desahucio por falta de pago, el inquilino puede parar el procedimiento pagando antes de la vista, pero solo una vez y solo si no fue requerido de pago de forma fehaciente treinta días antes de la demanda. Ese detalle decide muchos asuntos. Llevamos arrendamientos y desahucios en Getafe para propietarios e inquilinos, con José Luis Chinarro Hernández, colegiado n.º 62960 del ICAM desde 1998.
Primera consulta de pago, por teléfono, por videollamada o en el despacho. Si después nos encargas el asunto, su importe se descuenta de los honorarios.
- Propietarios e inquilinosLas dos partes
- Colegiado ICAM n.º 62960Abogado colegiado desde 1998
- Presupuesto por escritoAntes de empezar
- Calle Madrid, 58, GetafeSede del despacho
Qué asuntos de alquiler llevamos
La mayoría de los conflictos de alquiler se resuelven mejor cuanto antes se miran, porque casi todos tienen un plazo o un requisito previo.
Desahucio por falta de pago
- Requerimiento fehaciente de pago
- Demanda de desahucio y reclamación de rentas
- Lanzamiento y ejecución de la sentencia
Se pide a la vez la recuperación de la vivienda y el dinero debido. Cuanto antes se inicia, menos deuda incobrable queda.
Fin de contrato y prórrogas
- Avisos de no prórroga y sus plazos
- Inquilino que no entrega la vivienda
- Necesidad del propietario de ocuparla
Los plazos de preaviso son cortos y, si se pasan, el contrato se prorroga. Es el error más repetido en los alquileres de vivienda.
Fianza, obras y desperfectos
- Devolución de la fianza y descuentos
- Humedades y reparaciones necesarias
- Obras hechas sin permiso del propietario
El propietario responde de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable; el inquilino, de los daños que causa. El desgaste normal no se descuenta de la fianza.
Qué plazos manda la ley del alquiler
En vivienda, el inquilino puede prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el propietario es una sociedad. Para evitar la prórroga hay que avisar con cuatro meses de antelación si eres propietario y con dos si eres inquilino. El inquilino puede además desistir pasados seis meses, avisando con treinta días, y con posible indemnización si el contrato la pactó.
En el procedimiento, la demanda de desahucio por falta de pago da al inquilino diez días para pagar, oponerse o desalojar, y la enervación solo cabe una vez y no cabe si hubo requerimiento fehaciente treinta días antes. Si eres inquilino y has recibido una demanda, no dejes pasar esos diez días: es el margen entero que tienes.
No prometemos resultados. Ningún abogado serio puede garantizar una sentencia, y la normativa de la abogacía lo prohíbe expresamente. Lo que sí sabrás desde el primer día son las posibilidades reales de tu caso y los plazos que corren.
Qué necesitas tener a mano
Con el contrato y el histórico de pagos se puede decir el mismo día qué procedimiento toca y qué se puede reclamar.
El contrato
- Contrato firmado y sus anexos
- Inventario y fotos de la entrega, si las hay
- Justificante del depósito de la fianza
Los pagos
- Extractos con las rentas cobradas o pagadas
- Recibos y actualizaciones de renta
- Suministros a nombre de quién están
Las comunicaciones
- Requerimientos enviados o recibidos
- Mensajes y correos entre las partes
- Escrito del juzgado, si ya lo hay
Preguntas frecuentes sobre alquileres y desahucios
Mi inquilino no paga, ¿cuándo puedo demandar?
Desde el primer impago se puede reclamar, y no hay que esperar a acumular meses. Lo habitual es enviar un requerimiento fehaciente de pago y, si no atiende, presentar la demanda de desahucio por falta de pago, que se acumula con la reclamación de las rentas debidas. Cada mes que pasa es deuda que puede no llegar a cobrarse.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es la posibilidad que tiene el inquilino de parar el desahucio pagando lo que debe antes de la vista. Solo puede hacerlo una vez, y no cabe si el propietario le requirió de pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por eso el requerimiento previo, bien hecho, es decisivo.
¿Cuánto dura el contrato de alquiler de vivienda?
El inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica. Para que no se prorrogue, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos (artículos 10 y 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Puede el inquilino irse antes de tiempo?
Sí, pasados seis meses de contrato y avisando con treinta días de antelación. Si el contrato lo previó, el propietario puede tener derecho a una indemnización proporcional por el tiempo que quede (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
No me devuelven la fianza, ¿qué puedo hacer?
La fianza debe devolverse al terminar el contrato, y el saldo pendiente devenga intereses si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El propietario solo puede descontar desperfectos acreditados, no el desgaste normal del uso.
Ver también: abogado civil en Getafe, herencias y abogado civil en Valdemoro.
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